【新靖江】多地出台“限跌令”，三四线城市房价撑不住...

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对于房价的印象，你是否还停留在“一直涨”中？

实际上，随着“房住不炒”越来越深入人心，楼市的天平正在发生倾斜，甚至有些城市开始为房价下跌而烦恼，正在通过制定政策的方式限制房价跌幅。

近日，河北省张家口市发布“限跌令”，规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。

此前，已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等多个城市，针对开发商降价的情况出台了“限跌令”。

另外，为了防止房产过热，今年以来，已经有上海、广州深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台了二手房指导价政策，北京市海淀区房地产经纪协会也发布了部分热点小区的二手房指导价。不同城市的的地产市场，越来越趋于分化。

此起彼伏的“限跌令”

此次出台“限跌令”的河北省张家口市，近一年来，房产市场一直处于下行区间。目前在张家口主城区，房价已经从顶峰的13000元/平方米左右，降到了8000元/平方米左右。今年下半年以来，张家口主城区多个楼盘不乏优惠销售的信息。

8月11日，岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求4个中心城区新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。

当时，岳阳市官方对此解释，近期有房企债务压力较大，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱。

事实上，近两年岳阳地产市场一直处于下行区间。早在2019年，岳阳楼市已经开始转冷。目前岳阳房价已经由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。其他出台限价令城市的情况，与张家口、岳阳不乏相近之处。事实上，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力大，就会出现新房打折促销。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出台过“限跌令”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，有的城市担心“打折降价”形成趋势，造成传导效应，导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产行业收缩。

此外，李宇嘉分析，如果降价幅度太大，开发商利润变薄，项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。他说，在预售制度下，这些问题在买房时看不出来，在交付后就会暴露，进而导致业主维权，住建部门压力到时候会很大。

“限跌令”真的能止跌吗？

“这样的做法可以缓减下跌的节奏，但无法阻止下跌的进程。”李宇嘉表示。

他认为，保持房价平稳，短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，收缩楼市增量供应区域，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，更要夯实产业和人口基础。

不少地产业内人士认为，几年前大规模的“棚改货币化”，无疑加码了三四线城市的房价。2021年，当大部分三四线城市上一轮“棚改货币化”利好释放殆尽，预期中的横盘或下跌也逐渐来袭。

全国房价破万最快的时候，出现在2017年、2018年。

李宇嘉直言，出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要也是这些城市。2014-2018年，大规模棚改叠加“去库存”，三四线城市建设了很多房子，现在优惠政策退出了，部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

城市两极分化加剧

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。并非所有城市的房价都有上涨的动力。李宇嘉直言，当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市，房价会下跌。但也并不是所有三四线城市的房价都处于下跌区间，经济发达地区的情况完全不同，比如最近出台二手房指导价的浙江衢州和刚刚发布“限房价、竞地价”的浙江金华。

“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙，楼市有效需求的区域重心也在变化。”李宇嘉说。

严控恶意降价不代表政府不允许房价下跌，而是不允许借降价来干扰市场秩序。对于部分房价高涨的城市来说，房产调控是为了平稳市场，让房价降下来，而对于房价下跌严重的二三线城市，就要实行限跌令，防止房价下降过快。同时相当于给购房者上了一个最低的心理锚，有了这个心理预期，购房者才会安心入市。限跌令，或许也是为了稳定市场，是一种保护购房者的方式。流动才能给市场带来生机，经济才有活力。当房产市场稳定了，才能给购房者足够的安全感，而这些，都是为了能让人们能买得起房，进一步提高生育欲望。

靖江的房价走势将如何表现？

靖江房价如何走？首先要排除继续暴涨的可能性。

当前楼市的降温表现以及悲观气氛，完全是由调控政策主导的。加上靖江城市定位以及人口量决定着房地产行业发展空间受到限制。政策面收紧之后，靖江房价继续保持近两年的暴涨模式显然不现实。对于购房者，特别是房产投资者而言，指望通过房产实现暴富的思维需要改变了。

那么，靖江房价会不会暴跌？

可能性也较小：一方面，靖江土地供应量一直保持着“合理水平”，避免楼盘项目过多产生新房供应量过大的问题，从而导致房价出现暴跌的风险。供应量水平较低，是靖江房价坚挺的主要原因，也是江阴房价都跌了，靖江房价还没跌的理由。

另一方面，随着靖江地王项目逐步上市，由于土地成本偏高，未来的销售价格肯定会高。虽然这些地王项目上市会面临销售难度大的问题（对这些楼盘的销售业绩，我们并不抱乐观情绪），但在靖江新房供应量低、在售楼盘数量少的局面下，虽然销售周期会较长，但终归是能卖出去的。而这些“高价楼盘”的存在，将会起到强力支撑靖江房价的作用。

接下来，靖江房价会平稳得多，不会出现大涨大跌的情况（小幅下跌的可能性存在，会出现在部分滞销楼盘、部分泡沫过大的二手房以及被抛弃的城市区域）。

▍来源：中国新闻周刊，靖江房产网